中金认为越秀地产(00123)长期有望在销售与盈利端实现较同业更具弹性增长。

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中金发布研究报告称，予越秀地产(00123)“跑赢行业”评级，上调目标价15%至11.65港元。公司于4月20日公告供股计划，并已于6月2日完成，获股东1.15倍超额认购，净募资82.99亿港元，持股比例由供股前的39.78%升至43.39%。该行认为公司财务扎实且土储资源禀赋突出，长期有望在销售与盈利端实现较同业更具弹性增长;本次供股也提升年内增储确定性，以及未来销售结利增长中枢。

报告中称，公司今年1-5月销售金额同比增长101%至695亿元，销售毛利率约17%-18%、与去年底已售未结的水平相若。公司今年全年计划总供货约2400亿元(不考虑当年新增拿地转化)，其中新货约1150亿元，对应销售目标1320亿元、同比增长6%，1-5月完成率已达53%。考虑到去年新拿地在全年贡献约300亿元的销售，该行预计今年公司上述销售目标有望提前达成。此外，今年1-5月新增9幅土地，对应货值约500亿元，拿地强度为25%，北京、上海、广州、杭州、成都占比达84%(按拿地金额)。公司拿地权益比例维持在60%左右，该行估计整体净利率为8%-10%，与去年相比大体稳定。截至2022年底，该行测算公司土储未售货值约6800亿元、可覆盖5年左右销售，较为充裕。

该行表示，本次供股在补充流动资金的同时，亦在静态下降低扣预负债率近2ppt、从而扩大债务融资空间。通过“三象循环模型”测算，该行估计供股可帮助公司额外撬动约200亿元的权益口径土地款(公司年初原计划今年权益土地款约400亿元)，对应约450亿元权益货值补充，从而提振2024-25年销售和盈利增长中枢：该行保守估计2024-25年销售增速有望提升5/5ppt至15%/15%，两年盈利增速有望提升5/4ppt至11%/10%。