去年4月就签好买卖合同了，现在还没有办好按揭。市民邱先生直言当初的购房热情都给耗尽了。随着信贷环境的紧收，利率上浮、放款排队已成惠

“去年4月就签好买卖合同了，现在还没有办好按揭。”市民邱先生直言当初的购房热情都给耗尽了。随着信贷环境的紧收，利率上浮、放款排队已成惠州楼市常态。同时，销售市场也悄然生变。房产开发商面对金融端的压力及企业回款的压力，一改前期市场常见的捂盘惜售、价外加价等违规情况，开始在价格上表现出松动。在恒大地产率先推出全线产品8.2折优惠后，中海地产、卓越蔚蓝海岸等企业项目也相继推出不同程度的购房优惠。

“企业的优惠策略一方面是为加速回款，另一方面也是为了迅速占位，抢夺市场竞争先机。”业内一专家介绍，随着第一季度市场步入尾声，接下来，潜在的新房产品供应将陆续得到兑现。

据官方监测数据，在4月份，惠州将迎来年内首个市场供应小高峰，全市新房总供给量将接近1.2万套左右。

上述专家介绍，随着市场供应量的持续增加，结合市场的信贷局面和供应表现，惠州楼市在后续发展中将有很大概率出现分异：一方面信贷成本增加、还贷压力增大将使得购房市民更加谨慎和犹豫;另一方面增多的市场供应又将拓展市民选择空间，更加理性地作出购房选择。

金融环境紧收，销售量同比滑落

“现在大家都在等银行的额度，能争取一点是一点，尽量减轻季度结算的压力。”在记者近日走访时，海伦堡、新力、佳兆业等多家地产公司相关负责人均表示，马上要进入4月份，还有大量的按揭款积压着，压力很大。

“年初松、年底紧”，往年金融市场这一放贷惯例在今年初显然失效了。信贷环境紧收已成为目前企业面临的最大难题。“支助企业发展的开发贷款很早就基本停了，现在问题最大的是按揭贷款放不出来，房子卖完了也无法完成回款。”该企业负责人说。

不单是开发商层面受到限制，具体到单个的购房市民同样面临难题。

早于2016年4月份就与水口富盈公馆项目签订商品房买卖合同的邱先生介绍，自己的征信记录、收入证明等都没问题，但直到现在也未能完成按揭贷款审批。“当初买房的热情全部都给消耗没了，现在利率上浮了这么多，真的不想买了。”

事实上，利率上浮在今年第一季度已成为常态。记者走访发现，今年以来，惠州的房贷利率几乎全线上浮，二手房交易贷款业务则已被多家银行关停。据当前最新信息，惠州当前执行的首套房贷利率均在基准利率基础上上浮20%—30%左右，二套房贷利率上浮幅度则将达到30%—40%不等。

房贷利率的普遍上浮切实制约着市场交易。在今年前两月惠城仲恺仅交易3024套新建商品房基础上，3月1日至29日也仅交易1328套，第一季度新房销售量仅为4352套房，环比下滑近四成。惠阳大亚湾市场表现同样如此，单季度仅为5000套出头。另在惠东、龙门县级市场则更是出现了交易“真空期”。

“新房销售环比下滑是正常的，每年第一季度里的各种节假日都是传统的销售淡季，最主要原因是市场信心的下降。”惠博沿江路某大型楼盘项目负责人介绍，尽管现在看房的客户量也比较乐观，但很明显感觉到客户犹豫情绪在增加。信贷成本增多、还贷压力增大对于客户的影响是致命的。

“那么多企业扎堆来惠州，尤其是在北站高铁新城区域范围，接下来，楼市将要推出的大量供应就像是一把悬在头上的‘刀’。”该负责人同时表示。

多企业推促销优惠加速回款

记者注意到，金融市场紧收对房地产市场的影响在2017年下半年已露端倪。在今年1月份召开的房地产工作座谈会上，多家房地产企业代表就表达出希望金融市场加大对行业支持的需求。

彼时，市金融工作局副局长李莉介绍，该局对于房地产业的支持是持续的，在2017年，惠州贷款余额4012亿元，其中在房地产领域的贷款余额就达到了2367亿元，个人住房按揭贷款方面也达到2067亿元，这也意味着在房地产领域的贷款额度占比规模达到了六成左右。这也意味着惠州金融市场的放贷额度并未发生变化，楼市现有局面更多源于交易需求的变化。

“没有刻意紧收或者开闸，再结合房产交易市场持续热度局面，这无疑意味着市场目前所面临的金融局面将持续。”在走访中，一家商业银行贷款业务部门相关负责人表示。

面对这一行情，市场如何发展?记者梳理发现，对比前期市场频繁出现的捂盘惜售、价外加价等违规行为，部分企业开始在价格上进行调整。

率先采取优惠举措的是恒大地产，该集团在春节前后对全线产品推出8.2折优惠。值得注意的是，价格优惠的直接结果就是带来全线产品的快速成交，在克尔瑞统计的2018年前两个月百强房企数据中，该集团以1066.6亿元的权益金额牢牢占据榜首。

除恒大地产，近阶段密集推售新房的中海地产旗下的水岸城、凯旋城也均推出提前认筹的开盘优惠，其中车位的销售最高可实现3.2万元的优惠。大亚湾的卓越蔚蓝海岸项目则针对一次性付款客户推出9.2折的购房优惠。

“新力也针对信贷环境的变化做了多套应对举措，提供不同的优惠给不同首付比例的客户是一个方向。”当前在惠州实现10多个项目布局的新力地产惠湾区域营销总经理余海洋也表示，结合市场动态推出适当的优惠举措吸引客户，从而实现资金的加速流动，有效缩短回款周期。

二季度市场供应量将大幅加大

“市场优惠还只是小范围的，更多的做法是按照首付的比例安排选房的先后次序。”行业某匿名的资深观察人士就指出，一方面要加速资金回笼让客户提高首付比例，另一方面又因为有足够的客户需求做基础，但企业的类似行为实际上就是“挑客”。

该观察人士认为，市场出现类似局面的根源还是由于供需关系的不平衡，从整体上来说，市场仍处在过去两年的供不应求表现中，企业推售房源数量有限，市民置业需求表现积极。据市场层面的监测统计，在过去的一季度就属于市场供应的冷淡期。

然而，随着市场即将进入二季度周期，市场供需的局面将有望迎来改变。年初，惠州中原统计称2018年市场供应规模将达到2600万平方米，一度引起各方关注，而4月份则将迎来首个入市高峰期。

据官方数据发布平台惠民之家监测，在惠城仲恺市场，4月份预计将出现24个楼盘推货入市，除海伦堡熙岸、中交香颂花园、丽日湖逸家园等多个全新项目将推货入市，新力城、碧桂园珑誉、中洲天御等多个楼盘也都将推出新批次产品，总计房源数量规模将超过5000余套。

另在其他县区市场，记者监测相关区房管预售证公示平台发现，在惠阳大亚湾、博罗惠东等县区也有接近30个项目在3月份领取新批次预售许可证，房源数量也将接近7000套左右。其中，惠阳大亚湾就有4141套，博罗和惠东分别为2001套、788套，龙门县域则暂无新房产品推出。这也意味着在全市范围内新房源规模将突破万套，接近1.2万套。

“企业是可以自行控制工程进度和推货节奏，但是现在很多情况下都是延无可延了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，在过去的一年时间里，城市限价销售，对于很多企业来说都在尽可能地放慢工期，等待市场调控放开，但现在市场调控的指向已经足够明确，企业也无法继续积压推迟供应了。

业内人士建议购房者谨慎入市

严跃进同时分析，面对当前的市场形势，市场供应规模较大，信贷环境紧收，继续将产品积压减缓销售实际上属于一种内部的库存消耗。而且新产品增多也必将带来房企竞争的加剧，企业加快入市也是为更好地抢占市场先机。

“银行贷不出款，购房人信贷成本增加，入市变得谨慎和犹豫，进而带来市场交易的滑落。”惠州楼市独立评论人、六联地产营销总监余鹤皋直言，现在的市场环境像极了2013年年底到2014年年初的局面。

他指出，唯一有区别的是，彼时的市场并未出现明显的刚性调控举措，单纯源于金融端的紧收。而当前的市场则面临着常态化的刚性调控机制。

据年初房地产工作座谈会议明确的住房租赁市场的发展目标，未来三年将陆续推出不少于8000套的租赁房源供应，进一步拓宽市民的住房需求选择，结合目前已经挂牌成立了首家国有租房租赁企业，以及市域住房租赁办法的明确，该项工作有望在下半年快速发展。

该举措被广泛认为将成为市民安居的一项兜底保障。类似于公共租赁住房对于中低收入家庭的保障，租赁住房将有效完善支付能力有限的刚性住房需求群体，规避该部分市民需求跟风入市，恐慌置业，推动市场需求不断理性化。

“信贷紧收局面的持续还将逐步影响到购房者的入市信心。”余鹤皋直言此前的市场就是如此，购房成本支出增多，而同时住房需求又有了入市置业之外的途径得以满足，购房将不再是唯一选择，市民作出置业选择将会变得更加谨慎和犹豫，从而避免扎堆入市。

与此同时，严跃进也表示出对惠州城市长效利好发展的认同。他介绍，楼市交易量出现阶段性滑落是很正常的，但结合惠州城市的发展潜力和百强企业布局的局面，市场抵抗下行风险的能力正在增强，楼市阶段性地“冷”下来对于行业的长效发展其实是有利的。